سرفصل ها
قرارداد مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت چیست؟
سرمایهگذاری شخص به عنوان مالک ملک (زمین یا ملک کلنگی) و تعهد انجام عملیات ساختمانی و تأمین هزینهها از طرف سازنده را مشارکت در ساخت میگویند.
* نکته: اولین نکته قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین متراژ زمین و قیمت زمین است. زیرا اگر متراژ زمین و قیمت زمین برآورد نشود احتمال ضرر و زیان به مالک وجود دارد. بنابراین هر دو طرف باید به سود در نظر گرفته شده دست یابند.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی متعدد را بر عهده دارد که در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت است. مهمترین تعهدات سازنده عبارتند از:
* پرداخت هزینههای ساختمانی پروژه
* پرداخت هزینههای اداری پروژه
* پرداخت مبلغی به عنوان اجارهبها به مالک طی مراحل ساخت
* پرداخت هر گونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارکها و… صرفاً بر عهده سازنده است.
* علاوه بر موارد مذکور در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده میشود، مانند الزام به تحویل ملک در زمان تعیین شده در قرارداد، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت تعیین شده در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دورههای زمانی تعیین شده، دریافت پایان کار و…
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
۱- تسلیم ملک برای شروع عملیات ساخت: مهمترین تعهد مالک زمین در قرارداد مشارکت در ساخت، تسلیم ملک به سازنده است، حتی اگر این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد. زیرا اساساً این قرارداد بدون تسلیم ملک به سازنده به هیچ عنوان صورت نمیگیرد، پس بدون اینکه این مورد به صراحت و روشنی در قرارداد ذکرشده باشد، مالک موظف است به تعهد خود عمل نماید.
۲- تحویل سند ملک برای انجام اقدامات قانونی: در این خصوص لازم است بین مالک و سرمایهگذار یا سازنده یک صورتجلسه کتبی و رسمی تنظیم شود.
عدم انجام تعهدات سازنده
چنانچه سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد میتوان علاوه بر پیشبینی حق فسخ و برهم زدن قرارداد مشارکت در ساخت، برای مالک مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام (مبلغ خسارت) در قرارداد در نظر گرفت.
* نکته: چنانچه ملک تخریب شده باشد و سازنده از ادامه ساخت خودداری نماید، خسارتی که به مالک تحمیل میشود سنگین و بعضاً غیر قابل جبران است.
همچنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد تعیین شده را رعایت نکند، میتوان در صورت امکان وی، را مجبور نمود تا نواقص را برطرف نماید و اصلاحاتی انجام دهد و در صورتیکه چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز میتوان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه و درخواست نمود که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است.
تأخیر در ساخت طبق برنامه زمانبندی
در صورت تأخیر در پیشروی پروژه ساختمانی مطابق برنامه زمانبندی در قرارداد مشارکت در ساخت موارد زیر پیشبینی شده است:
*حق فسخ قرارداد برای مالک
* تعیین وجه التزام و خسارت برای مالک
* در قرارداد مشارکت در ساخت برای تأخیر در تحویل ملک مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر تأدیه نیز در نظر گرفته میشود.
* در مواردی که احتمال میرود اعمال سازنده خسارتی به همسایگان یا سایر اشخاص ثالث وارد کند میتوان برای مالک این حق را در نظر گرفت، چنانچه مالک مجبور به پرداخت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث، در نتیجه نواقص یا اشتباهات عملیات ساخت شود، بتواند مبالغ پرداخت شده به همسایگان را از سازنده مطالبه نماید.
شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک
اگر شرایط خاصی در قرارداد پیشبینی نشده باشد؛ لازم است که مالک با دریافت تأمین دلیل هزینههای انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت در ساخت تعیین شده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد.
برای جلوگیری از چنین مشکلاتی براساس قوانین مشارکت در ساخت بهتر است در قرارداد پیشبینی شود، در صورت تحقق شرایط، فسخ و اجرای آن از سوی مالک، سازنده تنها میتواند هزینههایی که انجام داده است را با کسر خسارات وارده، مطالبه نماید و هیچ گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
قدرالسهم مشارکت در ساخت چیست؟
قدرالسهم زمانی بیان میشود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت در ساخت، مقدار سهم هر یک از مالکان باید مشخص شود که نحوه محاسبه به این صورت میباشد: ابتدا متراژ متعلق از هر یک از مالکان مشخص میگردد و بعد از مشخص شدن، این مقدار تقسیم بر متراژ کل زمین میشود که با این کار درصد مشارکت در ساخت هر کدام از مالکان تعیین میشود. به مقدار به دست آمده، قدرالسهم مشارکت در ساخت گفته میشود. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت در ساخت که برای مالک در نظر گرفته شده بین مالکان تقسیم میشود. به عنوان مثال زمینی سه مالک دارد که هر کدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد.
* نکته: قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از پیش تعیین شده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص میشود و نیازی به نوشتن و ثبت کردن در قرارداد ندارد.
مراحل انتقال قدرالسهم سازنده
انتقال قدرالسهم به نام سازنده در طی سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینههایی که سازنده کرده است صورت میگیرد:
۱- انتقال قدرالسهم پس از دریافت جواز
۲- انتقال قدرالسهم پس از پایان مرحله سفتکاری
۳- انتقال پس از تحویل ملک قابل سکونت
۴- انتقال پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت
به میزان درصد مشارکت در ساخت، سهمالشرکه گفته میشود. سهمالشرکه طرفین (مالک و سازنده) باید در قرارداد مشارکت در ساخت بیان گردد تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود.
نحوه محاسبه سهمالشرکه:
برای محاسبه سهمالشرکه هر کدام از طرفین، باید ابتدا آورده هر یک از طرفین ارزشگذاری شده و سپس قیمت به دست آمده تقسیم بر ارزش کل پروژه ساختمانی شود.
طبق قوانین مشارکت در ساخت به عنوان مثال برای ارزشگذاری آورده یا سهم مالک ابتدا ارزش هر متر از ملک در منطقه تعیین میشود و براساس آن میزان آورده مالک مشخص میگردد، و بعد از آن با محاسبه هزینه ساخت و هزینههای اداری و هزینههای مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص میگردد، با جمع مبالغ مذکور که شامل آورده مالک و آورده سازنده است، ارزش کل سرمایهگذاری و پروژه تعیین میشود و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهمالشرکه هر یک از طرفین را تعیین میکند.
اهمیت تعیین درصد مشارکت در ساخت
اهمیت آن، از این جهت است که به عنوان مثال اگر سهمالشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده میباشد.
بررسی صلاحیت سازنده
بعد از تعیین درصد، مهمترین موضوع در قوانین مشارکت در ساخت، بررسی صلاحیت فنی، اجرایی و مالی سازنده است. مالک باید قبل از انعقاد قرارداد به بررسی صحت و درستی مدارکی که توسط سازنده ارائه میشود و حسن شهرت سازنده در مسائل فنی و مالی بپردازد.
بهترین کار این است که مالک در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده گواهی یا مدارکی که مثبت توان مالی او برای پیش بردن پروژه هست را بخواهد یا سوابق اجرایی سازنده را برای اطمینان یافتن از دانش فنی وی برای اجرای عملیات ساخت جویا شود. زیرا براساس قوانین مشارکت در ساخت و بدون در نظر گرفتن درصد مشارکت در ساخت، در صورت تخریب ملک و ادامه ندادن پروژه توسط سازنده به دلیل نداشتن توان مالی یا دانش فنی، مالک متحمل بیشترین ضرر و زیان میشود.
بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
در قرارداد مشارکت در ساخت چون، مالک زمین یا ملک کلنگی تمامی سرمایه خود را یکجا در اختیار سازنده قرار میدهد و از طرفی سازنده به صورت مرحلهای و طی چند سال هزینه میکند، بابت ما به تفاوت آن از نظر زمانی و با در نظر گرفتن سود بانکی، سازنده مبلغی را به عنوان بلاعوض به مالکین پرداخت مینماید.
از آن جایی که محاسبهی این ما به تفاوت به دلیل عدم مشخص بودن هزینههای سازنده و زمانی که قرار است هزینه شود، دشوار است و همچنین معمولاً سازندهها لیست هزینههای خود را به صورت دقیق و براساس اصول حسابداری ثبت نمیکنند یا در اختیار کسی نمیگذارند. میزان بلاعوض براساس متراژ زمین ضرب در قیمت عرف در منطقه در نظر گرفته میشود. در مناطقی که قیمت کلنگی کم است این میزان کمتر بوده و معمولاً پرداخت نمیشود.
با توجه به ثابت بودن ارزش زمین در یک بازهی زمانی، میزان بلاعوض بستگی به میزان هزینهای دارد که سازنده قرار است انجام دهد. معمولاً سازندههایی که هزینهی بیشتری انجام میدهند بلاعوض کمتری پرداخت مینمایند.
نحوهی پرداخت بلاعوض
دریافت تمامی مبلغ بلاعوض در زمان امضای قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که تخلفی از سوی سازنده به وجود بیاید برای ایشان حقوقی در ملک شما ایجاد میکند. مالکین باید سعی کنند بلاعوض را پس از دریافت جواز توسط سازنده دریافت نمایند.
مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت
برخلاف دیگر ساخت و سازها، قوانین مشارکت در ساخت برای ساختن ساختمانهای مشارکتی، زمان خاصی را تعیین کرده که مطابق یک جدولبندی معین به سازنده ارائه داده میشود. در این جدولبندی زمان پروژه به چندین مرحله تقسیم شده و هر مرحله در زمان معین باید تعیین شود. در غیر این صورت چنانچه این زمانبندی رعایت نشود و تأخیر داشته باشد، برای سازنده طبق قوانین مشارکت در ساخت، جرائمی در نظر گرفته میشود.
شاید به مطالب زیر علاقه مند باشید :
۱ – رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری در مورد قرارداد کار
۲ – نمونه آرای کلاهبرداری ملکی
۴ – مهریه چیست ؟
ارسال دیدگاه